El estado influye en los precios del mercado de la vivienda en Rumania

De lejos, el programa más decisivo llevado a cabo por el estado en el mercado residencial es el Primera Casa. En los seis años de funcionamiento se han acordado cerca de 200.000 créditos garantizados por el estado y ha llegado a sostener durante la crisis casi 60% de los créditos nuevos para la adquisición de vivienda. La población, el sistema bancario y los promotores inmobiliarios se  convirtieron  en dependientes de este programa. En primer lugar Primera Casa ha consiguió  parar la caída de los precios. Los propietarios y los promotores  han  adaptado presupuesto y  ofertas a los límites de los créditos garantizados por el estado. En segundo lugar, el programa ha conseguido lo que el gobernador del Banco Nacional de Rumania intentase sin éxito en el pasado, determinar a la población a que decida tomar sus créditos en moneda nacional, para evitar así el riesgo de las divisas.

 

„De no haber existido este programa, el mercado no se habría desarrollado igual. Este programa ha creado la moda de adquirir una vivienda. Primera Casa ha establecido unos parámetros. Ahora el reloj del mercado inmobiliario da la hora exacta”. Dice Catalin Grigore, un promotor de la zona sur de Bucarest.

 

El peligro, aparece en la categoría de personas que han recibido este tipo de crédito. Jóvenes con menos de 35 años suponen el  80% de los beneficiarios del programa, y los ingresos medios de las personas que han obtenido este tipo de créditos es de un 13% más bajo de los que han obtenido un crédito hipotecario clásico.

Los defensores del programa subrayan que solo un pequeño número de personas que han accedido a este tipo de créditos han entrado en incapacidad de pago, es decir solo 600 personas. La situación es normal en el contexto en que los intereses han bajado constantemente en los últimos 7 años.

 

El fin del programa

 

La curva ascendente en la que ha entrado el mercado de la vivienda en los últimos años ha determinado, que los gobernantes vengan con una estrategia a cinco años en la que  presentan  la salida de este producto del mercado hipotecario. El estado quiere también apoyar en la adquisición de unas 200.000 de viviendas más mediante Primera Casa, tras lo que el programa llegara a su fin.

 

„Si se presenta a los compradores productos bancarios mejores que el programa Primera Casa, ellos siguen eligiendo el programa estatal debido a que la aportación  que tienen que abonar es solo del 5%. Tras la finalización de Primera Casa, esperamos una bajada del 10 -15% de las ventas.  Tomamos en consideración el escenario de finalizar Primera Casa desde hace dos años. Los anteriores Gobiernos no han comunicado muy bien y siempre han estado bajo el miedo de terminar con este programa”. Según Catalin Grigore. El considera que el mercado se orientaría automáticamente hacia los créditos hipotecarios clásicos y que las cosas entraran en la normalidad, tras la finalización del programa.

 

El Ministerio de Finanzas Publicas ha elaborado un plan por el cual prevé la disolución escalonada del techo de la garantía soportado por el estado. De los 2,5 billones de lei, asignados para 2017, los fondos van a disminuir  hasta los 2 billones de lei entre los años 2018 y 2020, para que en 2021 se asigne un último presupuesto de 1,5 billones de lei. En este periodo, el programa tendrá costes similares a los actuales, pero facilitara la adquisición de viviendas nuevas.

 

Exención de impuestos

 

Con el fin declarado de estimular las ventas de inmuebles, el Gobierno PSD ha eliminado desde el 1 de febrero el impuesto para las transacciones inmobiliarias que no superen los 450.000 lei (100.000 EUROS). Por  encima de este valor se aplicara la cuota única de imposición del 3%, restando los 100.000 euros que están exentos del impuesto.

 

Los verdaderos beneficiarios de esta modificación legislativa parecen ser los promotores inmobiliarios registrados como pagadores de IVA, forma jurídica en la que están constituidos muchos de los complejos residenciales. El estatuto de esta categoría de inversores  es incierto, desde hace algunos años. La autoridad fiscal considero hasta hace bien poco que estos debían pagar impuestos como cualquier persona física un 2 o 3% del valor del inmueble  y nada más. Por el momento se está valorando una modificación por parte de la autoridad fiscal.

 

Lo cierto es, hasta la aparición de  modificaciones o clarificaciones, estos vendedores no pagan nada al estado por la transacción de los inmuebles que no superan los 100.000 euros. Y dado el hecho de que estos promotores construyen  viviendas ajustadas al programa Primera Casa, un gran parte de las transacciones se quedan exentas de impuestos.

 

Un regalo inesperado

 

Otra medida legislativa que podría hacer crecer el beneficio de los promotores inmobiliarios tiene como objetico la reducción del IVA al 0%  en las transacciones de viviendas. El proyecto de ley iniciado por el PSD es todavía ambiguo en lo que concierne a  la forma en la que se aplicaría este estimulante fiscal. En la motivación se precisa que „la medida quiere apoyar al sector de servicios sociales, mediante la reducción del IVA del 5 % al 0% para los edificios utilizados con fines sociales, como también facilitar el acceso de la población a la vivienda sin tener que soportar el IVA”. Aunque no está explicito, parece que la eliminación del IVA tomara el lugar de la cuota  5% que ahora se aplica bajo  determinadas condiciones.

 

„ Si el IVA cero reemplaza la cuota de IVA del 5%, es decir que se aplicara solo una vez en la vida a cada persona para una vivienda con un valor de hasta 100.000 euros y una superficie que no supere los 120 m2, el impacto será positivo, pero no va ser muy grande al nivel de precios”, explica un representante de Coldwell Banker Rumania.

 

El motivo es simple. La demanda creciente de vivienda del último año ha determinado que los promotores aumenten los precios. Además los promotores que hasta ahora estaban dispuestos a negociar los precios ya no lo hacen, y puede que hasta aumenten los precios entre un 2-3%, lo  que anularían de forma parcial el efecto de la reducción del IVA.

 

 Además, aparece en el debate público el argumento de que un tipo así de medida no está en concordancia con los reglamentos de la Unión Europea. En el mismo programa de Gobierno el PSD precisa, que  „la Unión Europea permite que se utilice un tercer tipo impositivo de IVA. Además de la cuota general se permiten otras dos más pequeñas, también la cuota del 0%.

 

Aunque la finalidad declarada de la eliminación del impuesto de transferencias a las propiedades de menos de 100.000 euros y la reducción del IVA al 0% es la de crear 50.000 puestos de trabajo nuevos en el sector de la construcción, parece tener también un efecto muy positivo en el beneficio de los promotores inmobiliarios.

 

Fuente: www.capital.ro